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新政下要还多少房贷
总价为120万、评估价为100万的房产首套、二套房新旧政策对比
贷款年限	购房情况	政策执行	首付	首付款（万元）	贷款额（万元）	利率	月供（元）	总还款利息（元）
20年	首套房	旧政策	20%	40	80	4.158%	4914.71	379529.30
	首套房	新政策	30%	50	70	4.158%	4300.37	332088.14
	首套房新旧政策差额		10%	10	-10	无	-614.34	-47441.16
	二套房	旧政策	40%	60	60	6.53%	4484.04	476170.14
	二套房	新政策	50%	70	50	6.53%	3736.7	396808.45
	二套房新旧政策差额		10%	10	-10	无	-747.34	-79361.69


“新国十条”对房地产交易带来不小的冲击，银行房贷政策的变化使得房产买卖双方产生了各种纠纷，或心存疑虑，合同能不能解除？如果违约，有什么法律风险？又该怎样维护自己的合法权益？几套房是怎么界定的？带来了一系列的法律问题值得我们探讨。
案例：杭州程女士在今年4月初通过房屋中介公司与房主签订一份二手房买卖合同书，该套二手房建筑面积为105平米，约定首付20%，余款由中介公司协助办理银行贷款，并支付了定金5万元。“新国十条”出台后，因我家原来还有一套住房，现在新购买的房屋就成了第二套住房，银行方面说，我们若想购买这套房屋，必须将首付款付至总房价的50%。然而，我们一下子拿不出这么多钱来，无法继续履行合同，是否可以解除合同，并要求卖方退换押金。
观点一：	可以解除合同，不构成违约，买方可以要回定金。	《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定。该条规定在法律上所界定为“情势变更原则”，即是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。现在买方遇到了自己不可预见的情况，即“新国十条”提高二套房贷首付款，因此无法贷款购房，应当依据法律的公平合理原则免除施女士的责任。
观点二：	不能因为房产新政而解除合同，否则承担违约责任。	房产新政不属于不可抗力，所以不能以此作为违约免责的理由。“不可抗拒是无法预见、不可避免、不可克服”，房产新政并非无法预见，在此之前已经有很多信号，而且银行按揭利率变动是经常性的，同时也并非不可克服，“比如首付提高，通过借款可能还是能够实现的。” 　情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。而且情势变更在审判实践上几乎不可能，为了避免恶意毁约，情势变更程序非常苛刻，必须省高院审核。“案例少之又少”。
天夏观点：	个案分析	1.商品房交易：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但是要慎用，买家必须要举证。 2.二手房交易：合同有约定按照约定，没有约定的看具体情况。如果是首付款增加、利率提高，这些应该能够预见，不能因此作为解除合同的理由。如果是“外地人”、“第三套房”不能贷款，这些导致合同无法履行，在举证没有其他的支付渠道和支付能力的情况下，不构成违约。
其他问题：二套房的界定、假离婚现象、中介公司的利益。

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